Lei do arrendamento: o debate é sobre quem fica com o risco

O Parlamento discute esta quarta-feira, 30 de setembro, a revisão do Novo Regime do Arrendamento Urbano. O texto central é a proposta de lei de autorização legislativa aprovada em Conselho de Ministros a 9 de julho, que dá ao Governo 180 dias para legislar sobre o tema. À volta dela junta-se uma bateria de iniciativas da oposição: Livre, Bloco de Esquerda, PCP, PS e Iniciativa Liberal levam projetos próprios, o PAN e o JPP levam recomendações. O Chega não apresentou texto para este debate.

O ponto de partida é comum. Todos os partidos reconhecem que a renda está a comer uma fatia crescente do orçamento das famílias e os números não deixam margem para outra leitura. A renda mediana dos novos contratos chegou aos 10,17 euros por metro quadrado no segundo trimestre, mais 10,2% do que um ano antes, o ritmo mais alto desde o primeiro trimestre de 2025. Os Censos de 2021 contaram cerca de 375 mil casas vagas que não estavam à venda nem para arrendar.

Daqui em diante, as propostas afastam-se. E afastam-se numa questão que quase nenhum dos textos formula de forma explícita: quando um arrendamento corre mal, ou quando custa mais do que a família consegue pagar, quem fica com a fatura?

A aposta do Governo

A leitura do Executivo é simples. O mercado de arrendamento encolheu porque os contratos ficaram rígidos e os proprietários deixaram de confiar na Justiça para recuperar a casa quando o inquilino deixa de pagar. Devolvendo liberdade às partes, a oferta volta a crescer e, com mais casas no mercado, o preço desce.

Todas as medidas da proposta apontam nessa direção:

Nas rendas antigas há uma camada de proteção. Inquilinos com mais de 65 anos ou com incapacidade igual ou superior a 60% só transitam para o novo regime com acordo, mas a renda pode subir até 1/15 do valor patrimonial tributário do imóvel. Se o agregado tiver rendimento inferior a cinco retribuições mínimas anuais, mantém-se apenas a atualização pelo coeficiente anual.

Para perceber a ordem de grandeza: num T2 com valor patrimonial de 90 mil euros, o teto de 1/15 dá 6.000 euros por ano, ou seja, 500 euros por mês. Em muitas rendas congeladas há décadas nos centros de Lisboa e do Porto, isso significa multiplicar por quatro ou cinco o que o inquilino paga hoje.

A proposta não inclui uma estimativa de quanto poderão descer as rendas nem de quanto mais difícil ficará o acesso a uma casa para quem não tem fiador ou poupanças para adiantar vários meses.

Tetos, garantias e revogação

A oposição divide-se em três famílias de resposta. A esquerda quer mexer no preço e na duração. O PS quer pôr o Estado como fiador. A Iniciativa Liberal quer ir mais longe do que o Governo e acabar de vez com o regime das rendas antigas.

A frente mais técnica é a do Bloco. Hoje, a taxa reduzida de 10% de IRS aplica-se a contratos com renda até 2.300 euros. O BE quer restringi-la aos contratos que respeitem os limites do Programa de Arrendamento Acessível, com um argumento que merece atenção: um benefício fiscal sem contrapartida tende a ser absorvido pelo mercado. Na prática, o incentivo concentrava-se nas rendas baixas e desaparecia nas restantes. O partido leva ainda um projeto de resolução para quem vive sem contrato escrito, permitindo ao inquilino intimar o senhorio a regularizar a situação e usar a injunção como via rápida. Sem contrato, lembra o BE, o inquilino fica também sem acesso aos apoios à renda.

O PS escolheu não disputar as regras do Governo e construir um mecanismo ao lado delas. A garantia pública depende de acordo entre senhorio e inquilino, aplica-se a rendas dentro dos limites do arrendamento acessível e funciona como um seguro: o Estado paga ao senhorio e depois cobra ao inquilino por execução fiscal. O projeto pede ainda ao Governo uma estratégia para seguros privados de arrendamento. Os limites de cobertura ficam para portaria, ou seja, não estão definidos. Convém lembrar que o PS votou em março contra os projetos de controlo de rendas do Livre e do BE.

A Iniciativa Liberal considera que o Governo fica a meio caminho. Propõe revogar o regime das rendas antigas com uma transição de três anos e atualizações acima do coeficiente legal, dispensando a proteção que o Governo mantém para os maiores de 65 anos. Em troca, cria um apoio à renda para quem cumpra dois de três critérios: rendimento baixo, idade ou deficiência, taxa de esforço acima de 35%. Com base num estudo do IHRU, o partido calcula o custo em 653 milhões de euros por ano na versão alargada e 138 milhões se o apoio ficar limitado ao critério do rendimento. As contas são da IL, não são números oficiais. A mesma proposta foi chumbada em março por PSD, PS e restante oposição, com abstenção do CDS-PP.

O Chega fica fora deste debate com texto próprio. Em março tinha proposto baixar para 5% a taxa de IRS sobre rendas, ideia rejeitada por oito dos dez partidos.

Quem paga quando corre mal?

Lidas lado a lado, as propostas são três maneiras de distribuir o mesmo risco. O Governo passa-o para o inquilino, através do contrato: mais meses adiantados, caução sem limite, resolução mais rápida em caso de atraso. A esquerda passa-o para o senhorio, através do preço e da duração: rendas com teto, contratos longos, despejos suspensos quando há risco social. O PS e a IL passam-no para o contribuinte, através de garantias ou de apoios pagos pelo Orçamento do Estado.

Nenhuma destas escolhas é neutra e todas têm uma lógica defensável. O problema está no que cada uma assume sobre o comportamento de quem tem casas vazias.

O diagnóstico do Governo acerta num ponto que a esquerda tende a desvalorizar. O prémio de risco que os proprietários embutem na renda vem, em boa parte, do tempo que demora a recuperar uma casa quando o contrato falha. Um senhorio que antecipa um ano e meio de processo sem receber faz esse cálculo antes de assinar e cobra-o a todos os inquilinos, incluindo os que pagam sempre a horas. O efeito devolutivo dos recursos e a resolução aos dois meses de mora atacam essa causa. É a parte mais sólida da proposta.

O que o Governo subestima é o custo de entrada. Imagine-se uma engenheira de 29 anos contratada por uma empresa de software em Lisboa, a mudar-se de Braga. Encontra um T1 a 1.200 euros. Com três rendas antecipadas e uma caução de duas rendas, que a nova lei deixa de travar, precisa de 6.000 euros antes de receber a chave. Com o limite atual de 2% entre contratos a desaparecer, a renda desse T1 pode também saltar de uma vez no dia em que o inquilino anterior sai. A liberdade contratual não é abstrata para quem tem de a pagar à cabeça.

Os tetos da esquerda resolvem esse problema na superfície. O Livre ancora a renda inicial na tabela do Arrendamento Acessível com uma folga de 30% e o BE prende o novo contrato ao valor do anterior. Para quem já está dentro de uma casa, é previsibilidade real. Para quem está à porta, depende de haver porta. A experiência dos regimes de rendas congeladas em Portugal, que a proposta do Governo está precisamente a tentar desmontar, mostra o que acontece a um parque habitacional quando o proprietário deixa de ver retorno: não investe, não reabilita e, quando pode, não arrenda. O projeto do Livre não quantifica quantas das 375 mil casas vagas continuariam vagas com o teto. O do PCP, com contratos de dez anos por defeito, acrescenta um compromisso que muitos pequenos senhorios simplesmente não vão querer assumir.

A garantia pública do PS é, das propostas em cima da mesa, a que melhor encaixa na lógica do Governo sem a contradizer. Se o Estado cobre as rendas em falta e os danos, o senhorio deixa de precisar de três meses adiantados e de um fiador para se sentir protegido. O inquilino jovem, por sua vez, deixa de ter de juntar 6.000 euros. O risco não desaparece. Fica concentrado numa entidade que tem a execução fiscal como instrumento de cobrança, coisa que nenhum senhorio individual tem. O custo recai sobre o Orçamento e o PS não o estima, o que é uma falha séria num partido que pede ao Governo que quantifique as suas próprias medidas.

A IL é a única que põe um número em cima da mesa. E o número é desconfortável. Revogar as rendas antigas e compensar os inquilinos frágeis custa entre 138 e 653 milhões de euros por ano, conforme o desenho. Quer isto dizer que manter as rendas antigas congeladas tem hoje um custo equivalente que está a ser pago, sem aparecer em nenhum orçamento, pelos proprietários desses imóveis. É um argumento forte. Tem o defeito de retirar a proteção aos maiores de 65 anos, o que politicamente o torna inviável e, em muitos casos concretos, socialmente duro.

A minha leitura é que o Governo tem razão no diagnóstico da oferta e erra na distribuição do custo de entrada. Um arrendamento mais líquido para o senhorio só se traduz em rendas mais baixas se houver mais casas a entrar no mercado. Se entrarem poucas, o resultado é um mercado mais exigente, mais caro à entrada e com rendas que sobem mais depressa entre contratos. A combinação que faz sentido está à vista, dispersa entre as bancadas: a rapidez processual do Governo, a garantia pública do PS para rendas dentro de limites e a transparência de preços que o Livre propõe com um registo nacional de contratos. Nenhum destes três elementos é ideologicamente puro. Juntos, atacam o prémio de risco sem empurrar a fatura inteira para o inquilino.

O número que ninguém pôs

Há uma frase que se aplica a todos os textos em debate: nenhum quantifica o efeito que terá sobre o valor das rendas. O Governo pede 180 dias de autorização para mexer no regime que regula milhões de contratos e não apresenta uma estimativa de impacto no preço, nem um cenário para a oferta. A esquerda propõe tetos sem estimar a retração. O PS e a IL propõem despesa pública, com a IL a fazer contas e o PS a remetê-las para portaria.

O mesmo vale para as 375 mil casas vagas, o número que todos citam e que ninguém trabalha. Não se sabe quantas estão em condições de ser habitadas, quantas pertencem a heranças indivisas, quantas estão em concelhos onde não há procura. Sem esse retrato, prometer que a liberdade contratual as trará para o mercado é tão especulativo como garantir que um teto de renda não afasta nenhuma.

Com um mercado a subir 10% ao ano, legislar sem essa estimativa é um risco que ninguém devia aceitar de ânimo leve. A fase de especialidade é o sítio certo para o exigir. Sem apoio garantido do PS nem do Chega à proposta na generalidade, o cenário mais provável é a baixa à especialidade sem votação. Será aí que se decide o alcance da autorização legislativa e quais das propostas da oposição sobrevivem, pelo menos em parte.

O que isto significa para a sua empresa

O debate interessa a três tipos de empresa. As que têm imóveis residenciais arrendados no balanço, muitas vezes sociedades familiares com prédios herdados. As que contratam em Lisboa, Porto, Algarve ou noutras zonas de pressão e sentem o custo da habitação na negociação salarial. E as que investem em construção para arrendamento. Para todas, a direção da lei está razoavelmente clara, mesmo que o detalhe ainda mude na especialidade.

• Carteiras com rendas antigas: fazer já o levantamento dos contratos anteriores a 1990, do valor patrimonial tributário de cada fração e da idade dos inquilinos. O teto de 1/15 do VPT permite calcular hoje o impacto na receita e decidir se compensa pedir uma reavaliação. Nada deve ser comunicado aos inquilinos antes de o decreto-lei autorizado estar publicado.
• Contratos novos: a liberdade de fixar caução e rendas antecipadas não obriga a usá-la ao máximo. Num mercado com 375 mil casas vazias à espera de confiança, um senhorio empresarial com critérios de seleção sólidos pode ganhar ocupação estável sem esgotar o inquilino à entrada.
• Empregadores em zonas de pressão: a habitação passou a fazer parte da proposta de valor ao candidato. Arrendamento pela empresa para colaboradores deslocados, apoio ao custo de entrada ou parcerias com promotores são hipóteses a estudar agora, com atenção ao enquadramento fiscal de cada uma.
• Promotores e investidores: acompanhar o destino da garantia pública do PS na especialidade. Se avançar, cria um segmento de inquilinos jovens com risco coberto pelo Estado, o que muda a conta de um projeto de construção para arrendamento acessível.

Quem tem prédios parados à espera de um regime mais previsível deve preparar agora a decisão de os pôr no mercado, com números e cenários, em vez de esperar pela publicação da lei para começar a fazer contas.