No final do ano passado, uma empresa de software com sede em Estocolmo decidiu abrir uma equipa de engenharia em Lisboa. Encontrou os perfis, fez ofertas a quatro engenheiros portugueses que viviam em Braga, Coimbra e Viseu. Três recusaram. Não pelos salários, que eram competitivos para o mercado nacional. Pelo arrendamento. Nenhum conseguia mudar-se para a área metropolitana de Lisboa por menos de 1.700 euros num T2 e nenhum estava disposto a fazer dois mil quilómetros mensais entre casa e escritório.
A empresa abriu a equipa em Madrid.
O INE publica trimestralmente o Índice de Preços da Habitação. Em todos os trimestres dos últimos três anos, o índice cresceu acima de dez por cento em termos homólogos. No mesmo período, os salários nominais cresceram entre quatro e cinco por cento. A conta é elementar. Cada ano que passa, o trabalhador português perde aproximadamente seis a oito por cento de poder aquisitivo perante a habitação. Em cinco anos, perde quase metade.
Os números do arrendamento são piores. Em Lisboa, segundo os dados mensais da Confidencial Imobiliário, um T2 em zona com transporte público estruturado raramente é alugado por menos de 1.300 euros. O salário líquido mediano nacional é de pouco mais de mil euros. Pelo critério bancário convencional, em que o esforço com habitação não deveria exceder um terço do rendimento, alugar este T2 exige um agregado com pelo menos 3.900 euros líquidos mensais. Cerca de doze por cento dos agregados portugueses ganham isto. O resto vive noutro mercado, ou alarga o esforço até níveis que os economistas dos anos noventa chamariam, sem hipocrisia, sobre-endividamento.
O Estado tratou esta situação durante uma década como questão de equidade. Porta 65 Jovem. IRS Jovem. Programa Mais Habitação. Renda Acessível. Construção pública anunciada em junho, adiada por portaria em setembro. Tudo isto partia de um pressuposto: a habitação é um problema social, resolve-se com instrumentos de redistribuição. Subsidia-se a procura, regula-se o senhorio, espera-se pela próxima legislatura.
Não é. Ou já deixou de ser.
Tornou-se outra coisa. Tornou-se infraestrutura económica em colapso silencioso.
Os economistas chamam-lhe fricção na alocação de mão-de-obra. O Banco de Portugal dedicou-lhe um quadro próprio no Boletim Económico mais recente. A mobilidade laboral interna, medida pela percentagem de trabalhadores que muda de concelho de residência num ano, encontra-se em mínimos de pelo menos quinze anos. Está abaixo dos níveis pré-troika, isto é, abaixo dos níveis registados na recessão. A queda acumulada na última década é superior a quarenta por cento, durante um período em que o desemprego caiu para mínimos históricos e o mercado de trabalho teoricamente se modernizou.
Os trabalhadores não estão a mudar de cidade. Mesmo quando lhes oferecem mais dinheiro. Mesmo quando o emprego desapareceu de onde estão. Mudar de concelho passou a ser decisão patrimonial, não profissional.
Em paralelo, a procura por trabalhadores em Lisboa e no Porto continua a crescer. A Confederação Empresarial de Portugal estima dezenas de milhares de postos não preenchidos nas duas áreas metropolitanas, com forte concentração em setores qualificados. Tecnologia, saúde, engenharia, ensino superior. Não são empregos mal pagos. São empregos cujos candidatos vivem noutra parte do país e fazem a aritmética da habitação antes de fazer a aritmética do salário.
Há um segundo nível, mais incómodo, que o discurso público continua a evitar.
Os que aceitam o emprego em Lisboa e conseguem mudar-se não ficam. Estudos recentes do Observatório da Emigração identificam o acesso a habitação como um dos três principais motivos da decisão de emigrar entre adultos e jovens qualificados. A percentagem é hoje várias vezes superior à registada em meados da década passada. A geração que o Estado pretende fixar com IRS Jovem não está a recusar Portugal pelos impostos. Está a recusar Portugal pelo arrendamento. O ministro das Finanças mantém o discurso sobre fiscalidade competitiva. A geração mantém a mala feita.
Custa caro formar um médico em Coimbra para o exportar para Genebra porque ele não consegue alugar um T1 em Loures. Custa caro construir um cluster de aeronáutica em Évora se nenhum engenheiro formado em Aveiro consegue mudar-se sem perder metade do salário em renda. Não é caro no sentido emotivo. É caro no sentido literal. Custa em produtividade não realizada, em empresas que não abrem, em projetos que não saem do papel, em formação que se transfere de graça para outros mercados europeus que souberam construir casa.
A retórica oficial mantém o enquadramento social. Em sucessivos debates parlamentares, governantes referem-se ao "drama social da habitação" ou ao "problema geracional do arrendamento". Quase ninguém usa "constrangimento à competitividade" ou "limite à mobilidade laboral". É a mesma cerimónia, repetida há sete anos e a sua função política é precisamente essa: manter a habitação na coluna dos temas de justiça social, onde as soluções são intermináveis discussões de princípio.
O paradoxo é que, enquanto se discute habitação como problema dos pobres, o mercado já fechou para a classe média. A taxa de sobrecarga com despesas em habitação para os agregados de rendimento intermédio, segundo o Eurostat, mais do que duplicou em Portugal entre 2015 e 2024. A classe média portuguesa duplicou o peso da habitação no orçamento em menos de uma década. Não está a sofrer um problema social. Está a financiar um problema económico.
E enquanto isto, a oferta nova de habitação em Portugal ronda os 25 mil fogos anuais. Espanha entrega cerca de 90 mil. França entrega várias centenas de milhares. A Holanda entrega 70 mil para um quinto da nossa população. Nenhum destes países está particularmente satisfeito com o seu ritmo de construção. Portugal está num nível em que, mesmo se duplicasse a oferta amanhã, demoraria dez anos a normalizar preços relativos. Não vai duplicar amanhã. As licenças camarárias para construção nova caíram em 2025.
Há quem diga que isto é mercado, que é capitalismo, que se resolve sozinho. A frase apresenta-se sempre com a serenidade de quem nunca tentou contratar ninguém. O mercado livre, em teoria, resolve-se através da elasticidade da oferta. Em Portugal, a oferta tem a elasticidade da pedra. Restrições urbanísticas que demoram anos a alterar, demora processual nas câmaras, escassez de mão-de-obra na construção civil, sistema fiscal que pune a transação e premeia a entesouração. Há mercado. Não há oferta. É a definição clássica do que os manuais de microeconomia chamam falha estrutural.
O Estado pode resolver isto. Não com mais subsídios à procura, que apenas inflacionam o que já está caro. Resolve-se com oferta. Regras de licenciamento mais rápidas, fiscalidade favorável ao arrendamento de longa duração, terreno público entregue a promotores com obrigação contratual de rendas controladas durante vinte anos, fim das limitações absurdas à edificação em altura em zonas urbanas onde o transporte já existe. Coisas aborrecidas. Coisas técnicas. Coisas que não cabem em manifestos.
Politicamente, é mais fácil prometer um cheque do que aprovar um plano diretor.
Resolver a habitação não é tarefa social. É política industrial. Construir oitenta mil fogos por ano não é compaixão por uma geração mais nova. É a única forma de manter Portugal a funcionar como economia produtiva no próximo ciclo. Países que não conseguem mover trabalhadores entre cidades não inovam, não escalam, não atraem capital estrangeiro produtivo. Tornam-se reservatórios de emigração qualificada para mercados que tiveram a inteligência de construir antes de discursar.
Em 2009 um T2 em Lisboa custava cerca de 600 euros mensais e o salário mediano nacional rondava os 750. A relação era de oitenta por cento. Hoje é de cento e trinta. O problema deixou de ser difícil. Tornou-se aritmético. E a aritmética não se resolve com discursos sobre o drama de uma geração. Resolve-se com fogos no chão.
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